• Your cart is empty.

Інвестиційна нерухомість (DEMO)

Облік та розкриття інформації по операціях з інвестиційною нерухомістю здійснюється відповідно до IAS 40 та IAS 17 (буде замінений на IFRS 16).

Інвестиційна нерухомість — це необоротні активи, які підприємство здає в оренду, або якими володіє для отримання доходу від приросту їх вартості, при цьому дані активи не експлуатуються самим підприємством.

Застосовується для річних періодів, що почались 01/01/2015р. та далі.


ОБ’ЄКТ ЗДАЄТЬСЯ В ОРЕНДУ. ХТО І ЯК ПОКАЗУЄ В ОБЛІКУ?

ОРЕНДАР
Операційна оренда: застосовується IAS 40, якщо об’єкт відповідає визначенню ІН
Фінансова оренда: застосовується IAS 40, якщо об’єкт відповідає визначенню ІН

ОРЕНДОДАВЕЦЬ
Операційна оренда: застосовується IAS 40, якщо об’єкт відповідає визначенню ІН
Фінансова оренда: застосовується IAS 17!!!


Якщо об’єктом оренди є земля та будівля на ній, то підприємство визначає класифікацію кожного з цих елементів, виходячи з класифікаційних критеріїв IAS 17.

Орендар землі (операційна оренда) є власником будівлі на ній: так буває, коли орендар має право має право будівництво чи знесення будь-яких споруд на орендованій землі протягом строку оренди. В разі припинення оренди орендодавець може вимагати знесення будівлі, яку цей орендар спорудив за строк оренди. В такому випадку ця будівля може бути об’єктом ІН, навіть якщо відповідна земельна ділянка класифікується в обліку як окремий об’єкт, що знаходиться в операційній діяльності, не обліковується як ІН. Така земельна ділянка може буди віднесена орендарем до ІН, якщо підприємство буде оцінювати ІН по FV.


БУДУЄМО, ЩОБ ЗДАВАТИ В ОРЕНДУ

Якщо підприємство будує об’єкт, щоб надалі здавати його в оренду, потрібно застосовувати IAS 40 протягом періоду будівництва, обравши метод оцінки для ІН (IAS 40.8e, 65).


Визначення по IAS 40 у Словнику.

Для класифікації нерухомості як інвестиційної (призначеною для здачі в оренду), а не такої, що використовується власником (owner-occupied property), потрібно чітко зрозуміти:

нерухомість утримується з метою отримати дохід від здачі в оренду (to earn rentals), збільшити капітал (capital appreciation), чи обидва варіанти? Таким чином, інвестистиційна нерухомість генерує грошові потоки незалежно від інших активів підприємства. Останнє відрізняє інвестиційну нерухомість від owner-occupied property (така нерухомість використовується для ведення бізнесу і грошові потокі, які вона приносить, відносяться не лише до нерухомості, а і до інших активів підприємства). Для нерухомості, зайнятої власником, застосовується IAS 16 та IFRS 16, якщо це  owner-occupied property held by a lessee as a right-of-use asset (IFRS 16.3).

Judgement! При вирішенні, чи є об’єкт інвестиційною власністю, будьте готові застосовувати судження. Стандарт рекоментує підприємствам прописати критерії для віднесення нерухомості чи землі до інвестиційної власності (IAS 40.13,14;  IAS 40.75c вимагає від підприємства розкривати критерії, коли класифікація активів є складною).

Класифікуємо як інвестиційну нерухомість: IAS 40.7-15; IAS 40.BC10A, IFRS 16.BC295, BC178)

Для визначення критеріїв важливо:
1/ передивитись умови договору на управлінські послуги, яка зі сторін має право приймати операційні та фінансові рішення щодо функціонування об’єкту нерухомості, наприклад, яка зі сторін має право вирішувати:

  • питання рекрутингу, звільнення, винагород
  • години роботи (якщо необхідно)
  • строки та умови, які пропонуються клієнтам
  • асортимент продукції/послуг для клієнтів.

2/ розрахунок величини доходів власника:

  • фіксована/змінна ставка, яка базується на зміні вартості чи на вартості об’єкту нерухомості
  • доля власника в обороті чи чистій виручці від експлуатації об’єкту нерухомості

3/ право на втручання, закріплене за власником згідно договору на надання послуг з управління (повноваження порівняно з повним об’ємом повноважень, які необхідні для управління об’єктом)

4/ строк дії договору (щорічна пролонгація, умови розірвання договору тощо).

NB! Якщо власник розділяє з управляючою компанією/особою суттєві операційні ризики, то власник, по суті, бере участь у процесі надання товарів/послуг. Тобто, об’єкт не є інвестиційною власністю.

Об’єкт інвестиційної нерухомості в операційній оренді може бути віднесений орендарем до інвестиційної нерухомості за умови, що задовільняються інші критерії для визнання даного об’єкту інвестиційною нерухомістю і орендар оцінює всі свої об’єкти ІН по справедливій вартості (FV).

Якщо орендодавець надає орендарям об’єкту нерухомості додаткові послуги, то орендодавець відносить такий об’єкт до ІН у випадку, якщо надані послуги є відносно незначною складовою всього договору оренди.

Частина об’єкту ІН використовується в різних цілях

Визнається ІН лише, якщо ця частина може бути продана чи передана у фінансову оренду як самостійний об’єкт. Якщо ні, то весь об’єкт буде визнано в обліку як основний засіб. Виняток: частка цього об’єкту для власного користування є незначною, все решта підпадає під визначення ІН.

Judgement! IAS 40.BC39 говорить, що чіткого відсотка як межі суттєвості немає, бо «quantitative guidance would create arbitrary distinctions» (Ref IAS 40.13, B37-38).

До об’єктів інвестиційної нерухомості можуть відноситись (IAS 40.5):

  • земля;
  • будівля, частина будівлі; або
  • і те, і інше.

Коли будівля і земля є одним інвестиційним об’єктом: прощадки для гольфу, автомобільні стоянки. Якщо такий об’єкт ІН обліковується по фактичній вартості, то необхідно оцінити, чи підлягають дані споруди на землі амортизації в якості окремих компонентів чи ні. (IAS 16.58)


ОБЛАДНАННЯ ЗНАХОДИТЬСЯ В ІНВЕСТИЦІЙНІЙ НЕРУХОМОСТІ

Обладнання, яке фізично встановлено всередині будівлі ІН є частиною об’єкту ІН (напр., ліфти, ескалатори, системи кондиціонування повітря, елементи інтерєру, вбудовані меблі тощо)(IAS 40.50)

Якщо ІН оцінюється по cost, то все рухоме обладнання в будівлі буде обліковуватись згідно IAS 16 як окремі обєкти ОЗ.

Якщо ІН оцінюється по FV, то все обладнання в будівлі скоріш за все буде частиною ціни. Тут важливо, щоб при оцінці FV об’єкту інвестиційної нерухомості вартість цього обладнання не вводила в оману користувачів фінансової звітності.


ЗАПАСИ ЧИ ІНВЕСТИЦІЙНА НЕРУХОМІСТЬ?

Запаси: об’єкт для продажу або будується для продажу в ході звичайної господарської діяльності підприємства (IAS 40.9)

Коли об’єкт нерухомості реконструюється з метою подальшого продажу, з початком реконструкції, об’єкт є запасом.

Tricky! Для продажу чи для отримання доходу від збільшення вартості обєкту? Тобто, запаси чи ІН? Деталі в планах — довгострокова перспектива, короткострокова, найближче майбутнє. Ці поняття МСФЗ не пояснює, тому тут можна трактувати по-різному. Відповідно, є можливість в обліку показувати по-різному.

Як точка опори, тут може використовуватись лише бізнес-модель підприємства та наміри щодо використання обєктів, виходячи з бізнес-моделі. Наприклад, підприємство, для якого бізнес-модель полягає в торгівлі нерухомістю, буде показувати ці обєкти як запаси. ( IAS 1.68).

Наприклад, компанія, яка взяла пустир (землю) для побудови багатоквартирних будинків та подальшого їх продажу, обліковує такі об’єкти нерухомості як запаси.

Якщо призначення земельної ділянки не визначено, то вона класифікується як ІН. Ділянка буде переведена в запаси лише у випадку ПОЧАТКУ забудови для подальшого продажу квартир (IAS 40.3, 8b, 57).

Judgement! Облік об’єкту нерухомості протягом періоду, коли він ще не звільнений орендарями, але є намір продати такий об’єкт, коли орендарі звільнять приміщення.


БАНК ЗАБРАВ СОБІ ЗАСТАВУ

Якщо фінансова установа забирає об’єкт застави (нерухомість чи земельні ділянки) собі на баланс в якості погашення по кредиту, при цьому не має конкретних намірів щодо цих об’єктів, такі обєкти класифікуються як ІН (IAS 40.8).


ДОДАТКОВІ ПОСЛУГИ ВІД ОРЕНДОДАВЦЯ (IAS 40.11)

Ancillary services to the occupants of a property it holds — додаткові послуги орендарям нерухомості, якою володіє підприємство.

Незначні в договірі оренди? Insignificant to the arrangement as a whole?

IAS 40 наводить два приклади:
1/ готель, яким керує власник — НЕ Є інвестиційною нерухомістю, оскільки додаткові послуги є значною складовою всього договору; та
2/ офісна будівля, в якій послуги безпеки та технічного обслуговування надаються самим власником, Є об’єктом інвестиційної власності, оскільки такі додаткові послуги, зазвичай є незначними порівняно з вартістю за договором.


IFRS 3 ОБ’ЄДНАННЯ БІЗНЕСУ

Купили інвестиційну нерухомість (землю), яка є бізнесом (разом з покупкою підписали договір на управління даним об’єктом) — ВИЗНАЄМО ЯК ОБ’ЄДНАННЯ БІЗНЕСУ.

Ref: IAS 40.14A, BC18-21

Measurement at recognition (IAS 40.20-29A)

Визначили, що об’єкт є інвестиційною власністю? Далі визнаємо об’єкт в обліку.

Первісно інвестиційна нерухомість визнається в обліку по фактичній вартості (COST), тобто по собівартості з врахуванням витрат на здійснення операцій. 

Фактична собівартість — сума сплачених грошових коштів чи еквівалентів грошових коштів, чи справедливу вартість іншого відшкодування, переданого в обмін на придбання даного обєкту ІН в момент його придбання (IAS 40.5).

Cost = Purchase price+any directly attributable expenditure* (IAS 40.21)
*professional fees for legal services, property transfer taxes and other transaction costs.

Витрати, які НЕ включаються до собівартості інвестиційної нерухомості (IAS 40.23):

  • start-up costs (окрім тих, які є критичними для приведення нерухомості до стану готовності для ксплуатації як ІН)
  • операційні збитки, які понесені до того, як нерухомість буде зайнята до потрібного рівня
  • понаднормові витрати матеріалів, праці, інших ресурсів, витрачених при будівництві чи перебудові нерухомості.

ІН визнається як актив, якщо:
1/ існує висока ймовірність отримання підприємством (власником цього активу) майбутніх економічних вигод, пов’язаних з даним об’єктом
2/ фактична вартість об’єкту може бути надійно визначена (IAS 40.16, 17).

Ці критерії застосовуються до витрат, які відносяться до об’єкту при придбанні, подальших витрат на добудову, доведення до готовності для використання.


ВИНЯТКИ!

ІН визнається не по фактичній вартості, коли ІН (IAS 40.20):

  • переноситься в ІН з іншої категорії активів (статті балансу)
  • є отриманою від держави субсидією
  • придбана в рмках угоди, яка передбачає здійснення покупцем виплат на основі акцій; АБО
  • придбана в результаті угоди по об’єднанню бізнесу.

P&L

Втрати через неефективність роботи і початкові операційні збитки відносяться на витрати в момент їх виникнення, що відповідає обліку основних засобів.

Згідно IAS 23 витрати на кредит (для придбання обєкту, підготовку і будівництво) капіталізуються. 
Виняток: якщо підприємство оцінює обєкт ІН по справедливій вартості (FV).

Відстрочка платежу за придбання ІН відображається так само як і для основних засобів (IAS 40.24). Тобто, різниця між витратами (cash price equivalent) та сумою платежу після періоду відстрочки, визнається як процентні витрати за кредитний період (період відстрочки).

Думка аудиторів: якщо об’єкт придбано на одну дату, а дозвіл на його використання отримано через кілька місяців, то отримані власником за ці місяці доходи зменшують фактичну вартість об’єкту.


БАРТЕР

IAS 40.27 Якщо один об’єкт обміняно на інший немонетарний актив, то придбаний актив оцінюється по FV, якщо це можливо. Якщо FV придбаного активу неможливо визначити, то його вартість рівна балансовій вартості проданого (переданого) підприємством активу (of the asset given up).

Measurement after recognition (IAS 40.30-56)

Після первісного визнання ІН в обліку підприємство обирає і прописує в обліковій політиці метод обліку інвестиційного майна і послідовно застосовує його (IAS 40.30, 32A):
I. FV (справедлива вартість) (є винятки) => зміна справедливої вартості визнається в P&L за звітний період. Оцінка по FV застосовується до всіх обєктів ІН.
II. Cost (фактична вартість)

NB! IAS 40.31 чітко говорить, що зміна методу обліку з FV на COST навряд дасть більш надійну презентацію вартості активів (Ref: IAS 40.B50). IASB в IAS 40 віддають перевагу методу обліку за справежливою вартістю, а не за собівартіст придбання. Фактично, підприємство після первісного визнання може обрати cost model, але для цілей презентації все рівно потрібно робити оцінку справедливої вартості.

An entity is encouraged, but not required, to measure the fair value of investment property on the basis of a valuation by an independent valuer who holds a recognised and relevant professional qualification and has recent experience in the location and category of the investment property being valued. (IAS 40.32; B55-56)

Інвестиційна нерухомість надалі обліковується за вартістю, яка відображає поточну ринкову вартість (FV) і є сумою, на яку можна обміняти цю нерухомість при укладенні договору на ринкових умовах між добре обізнаними незалежними сторонами.

NB! Не залежно від методу оцінки, інформація про справедливу вартість всіх об’єктів ІН повинна бути розкрита у фінансовій звітності. Тобто, послуга незалежного оцінщика є обов’язковою при будь-якому методі оцінки ІН (IAS 40.31, 79e).

Капіталізація витрат на ІН: можлива лише при високій імовірності (probability) отримання майбутніх економічних вигод від даних затрат.


Інвестиційна нерухомість зав’язана з випущеними облігаціями

Див. IAS 40.32A.


МОДЕЛЬ ОЦІНКИ ПО FV (IAS 40.33-35; BC11-14; B43-51)

Оцінка має здійснюватись незалежним оцінщиком на кожну звітну дату.

Параграфи, які визначають оцінку по FV: IAS 40.40-41, BC B52-56

До уваги беруться такі фактори (IAS 40.33-52):

  • фактичні ринкові ціни на даний вид нерухомості в даному стані в даному регіоні на звітну дату та поточні очікування щодо коньюнктури ринку
  • орендні ставнт по діючих договорах і очікування ринку щодо майбутніх умов договорів оренди
  • гіпотетичні продавці та покупці свідомі існуючої коньюнкрури ринку, мають мотивацію, але не зобовязані укладати угоду на ринкових умовах
  • очікування інвесторів, наприклад, щодо потенційного росту орендних ставок чи коньюнкрури ринку.

Залучення незалежного оцінщика: вітається, але не вимагається (IAS 40.32). Підприємсво може врахувати такі фактори, як суттєвість таких активів в складі валюти балансу; коливання цін на відповідному ринку; легкість отримання обгрунтованої оцінки справедливої вартості на основі загальнодоступної інформації особою, яка не володіє експертними знаннями, та наявність в штаті підприємства спеціалістів з відповідною кваліфікацією.

Якщо легкодоступної інформації по активному ринку немає, то підприємство може вирішити застосувати метод дисконтованих потоків грошових коштів (DCF approach), якщо майбутні грошові потоки можна спрогнозувати з достатньою надійністю (IAS 40.45, 46c). Беруться грошові поступлення та грошові виплати по даному обєкту. До уваги не беруться очікувані витрати на покращення обєкту ІН. АЛЕ, мають братись ті потоки на реконструкцію чи перепланування, які розглядатиме інвестор, щоб почати свою діяльність з використанням обєкту ІН. (IAS 40.46c, 51).

NB! IAS 40.50 наголошує, що при визначенні FV інвестиційної нерухомості потрібно звертати увагу на обладнання та меблі, які є частиною нерухомості, а значить, таке обладнання та меблі не можуть обліковуватись на балансі як окремі активи (наприклад, в складі основних засобів).

ОРЕНДАР оцінює по FV не саму інвестиційну нерухомість, яку орендує, а право на користування цим активом. (IAS 40.40A). Більше в IFRS 16.23-25, 33.

Детально по оцінці FV, дивіться IFRS 13.

P&L:

  • gain or loss від зміни справедливої вартості визнається в P&L у періоді, коли ці доходи/збитки виникають (IAS 40.35; B63-65);
  • дохід від здачі нерухомості в оренду теж розкривається, адже він є показовим для оцінки вартості об’єкту за поточних ринкових умов (IAS 40.40).

НЕМОЖЛИВО ВИЗНАЧИТИ СПРАВЕДЛИВУ ВАРТІСТЬ

У випадку <inability to measure fair value reliably>, IAS 40.53, B57-62, BC15-17: незважаючи на rebuttable presumption, що справедливу вартість інвестиційної нерухомості можна визначити  on a continuing basis, є умови, коли її неможливо надійно визначити:
1/ ринок неактивний (market is inactive), тобто є кілька нещодавніх угод, ціни котирувань не поточні або є підтвердження того, що операція з продажу була здійснена під тиском на продавця
2/ альтернатива визначення FV (наприклад, через дисконтування грошових потоків) недоступна (not available)

інвестиційну нерухомість визнаємо по cost, поки таку оцінку не можна буде надійно здійснити. Наприклад, стосується обєктів ІН, які будуються. Тоді буде застосовуватись IAS 40.53A. Тобто, окремий об’єкт інвестиційної нерухомості може бути по cost, коли до всіх інших облікова політика містить вимогу приміняти FV. 


МОДЕЛЬ ОЦІНКИ ПО COSTу

Стандарт говорить, що обгрунтувати перехід з FV на Cost досить важко.

Балансова вартість = Фактична вартість — Накопичена амортизація

Якщо підприємство вирішить продати обєкт, припинить нараховувати амортизацію, обєкт буде перекласифіковано в актив на продаж. Відповідно, облік здійснюватиметься згідно IFRS 5.2, 15, 25.

ЗМІНЮЄТЕ ЦІЛЬ ВИКОРИСТАННЯ ОБ’ЄКТУ? 

Зміна класифікації інвестиційної нерухомості відбувається виключно через зміну характеру використання об’єктів, А НЕ ЧЕРЕЗ ЗМІНУ НАМІРІВ (IAS 40.57, 58).

WHEN, AND ONLY WHEN, THERE IS A CHANGE IN USE, EVIDENCED BY:

1/ початком використання власником активу (Сommencement of owner-occupation): ІН => ОС

Якщо ІН обліковувалась по FV, то при переведенні в ОЗ чи запаси, то умовна вартість ІН (deemed cost) для подальшого обліку згідно IAS 16, IFRS 16 чи IAS 2 має бути справедлива вартість цієї нерухомості на дату зміни характеру використання (at the date of change in use).

2/ початком перебудови (development) з наміром продати: ІН => ЗАПАСИ (IAS 2, розкриватимуться в підстатті примітки Інші активи, тому по суті, це не вихід «сховати» актив, питання в оцінці на звітну дату та впливі на P&L). Намір продати об’єкт не є приводом для переведення в запаси. When, and only when, there is a change in use, evidenced by commencement of development with a view to sale. When an entity decides to dispose of an investment property without development, it continues to treat the property as an investment property until it is derecognised (eliminated from the statement of financial position) and does not treat it as inventory. Similarly, if an entity begins to redevelop an existing investment property for continued future use as investment property, the property remains an investment property and is not reclassified as owner-occupied property during the redevelopment. (IAS 40.58). 

Якщо підприємство використовує cost model, переведення з ІН до запасів та навпаки не визводить до зміни собівартості (cost) інвестиційної нерухомості для цілей оцінки чи розкриття.

Якщо ІН обліковувалась по FV, то при переведенні в ОЗ чи запаси, то умовна вартість ІН (deemed cost) для подальшого обліку згідно IAS 16, IFRS 16 чи IAS 2 має бути справедлива вартість цієї нерухомості на дату зміни характеру використання (at the date of change in use).

3/ завершенням використання власником (ОС => ІН) (IAS 40.61; B66; IAS 16.62a, 62b)

Якщо ІН буде по FV, то застосовується IAS 16 для ОЗ та IFRS 16 для орендованої нерухомості як права користування активом до дати зміни характеру використання. На цю дату, різниця між балансовою вартістю нерухомості (ОЗ) та FV має обліковуватись як переоцінка (revaluation) згідно IAS 16. Тобто, якщо FV нижча за балансову вартість активу, різниця визнається в P&L періоду переведення (АЛЕ виключно в межах попередньо сформованого резерву переоцінки (revaluation surplus), зменшуючи при цьому OCI (equity)). Якщо FV вища за балансову вартість активу, різниця визнається в межах раніше зроблених уцінок (to the extent that the increase reverses a previous impairment loss for that property, the increase is recognised in profit or loss). The amount recognised in P&L does not exceed the amount needed to restore the carrying amount to the carrying amount that would have been determined (net of depreciation) had no impairment loss been recognised. Решта суми дооцінки визнається в OCI та збільшує the revaluation surplus within equity. При продажу такого об’єкту, ця різниця з OCI буде перенесена в retained earnings як реалізований прибуток у звітному періоді. The transfer from revaluation surplus to retained earnings is not made through profit or loss.

4/ початком здачі в операційну оренду іншій стороні:  ЗАПАСИ  => ІН (IAS 40.63-64)

Якщо ІН буде по FV, то різниця визнається в P&L. Таке переведення буде так само обліковуватись як продаж запасів.

ПРИКЛАДИ:

1/ Компанія володіє торговим центром як інвесиційною нерухомістю. Приймає рішення модернізувати площі і продати. Об’єкт переводиться в запаси на дату початку реконструкції , оскільки в цей момент змінюється ціль його використання.

 


ОБ’ЄКТИ ПО COSTу —> ОСНОВНІ ЗАСОБИ і НАЗАД в ІН

Було в ОЗ по cost і далі залишатиметься по cost — балансова вартість не змінюється.

NB! IAS 40 не містить уточнень, чи необхідно переглядати вартість об’єкту, який підприємство хоче перевести в категорію інвестиційної нерухомості. Аудитори вважають, що уточнення необхідне, коли вплив такого уточнення може бути значним по відношенню до прибутків/збитків у Звіті про прибутки та збитки.

NB! IAS 40 не містить вказівок подальшого обліку резерву переоцінки у випадках, коли переоцінений об’єкт нерухомості переводиться з категорії основних засобів в інвестиційну нерухомість, де він буде обліковуватись по фактичній вартості (cost). Аудитори вважають, що такий резерв переоцінки по ОЗ має обліковуватись згідно IAS 16, а саме переведений в P&L (рахунок нерозподіленого прибутку/збитку) в момент реалізації цієї суми через нарахування більш високої амортизації в період використання даного активу або в момент його вибуття. Як альтернатива, підприємство може обрати метод, прописавши його в обліковій політиці та послідовно приміняти:

  • не переносити резерв переоцінки на нерозподілений прибуток, ні в якій його частині
  • пересити суми, визнані в резерві переоцінки (в частині дооцінки активу), на нерозподілений прибуток в момент подальшого вибуття/продажу активу; АБО
  • переносити на нерозподілений прибуток відповідну частину суми дооцінки активу по мірі нарахування амортизації по ньому, а залишок суми перенести в момент вибуття/продажу активу.

ІНВЕСТИЦІЙНА НЕРУХОМІСТЬ ПО FV 

Якщо основний засіб по переоціненій вартості переведено в інвестиційну нерухомість, яка обліковується по FV, то дооцінка, яка була визнана в OCI там і залишиться. Цю переоцінку можна буде рекласифікувати в P&L лише в момент остаточного вибуття/продажу.

 

ЗАПАСИ —> ІНВЕСТИЦІЙНА НЕРУХОМІСТЬ по FV

Переоцінка як різниця між балансовою вартістю та справедливою вартістю визнається в P&L (IAS 40.63, 64). МСФЗ не деталізують, де показувати таку різницю. Аудитори вважають, що в тій самій статті, що й інші прибутки та збитки, пов’язані із запасами. Якщо ця сума є суттєвою, її розкривають в Звіті про прибутки та збитки в окремій статті.

Для об’єкту інвестиційної нерухомості, який будується, і його справедливу вартість неможливо визначити, підприємство застосовує метод фактичних затрат. Після завершення будівництва різниця між балансовою вартістю та справедливою вартістю об’єкту буде визнана в P&L звітного періоду (IAS 40.65).

 

ІНВЕСТИЦІЙНА НЕРУХОМІСТЬ по FV —-> ОСНОВНІ ЗАСОБИ чи ЗАПАСИ

Потрібно зробити уточнення справедливої вартості. Різниця між його БВ та FV на дату переведення визнається в P&L звітного періоду.

Переоцінка інвестиційної нерухомості здійснюється на кожну звітну дату і визнається у консолідованому звіті про прибутки та збитки як “Переоцінка інвестиційної нерухомості”.

Ref: IAS 40.66-73

Вибуття ІН з балансу може бути за умови, що актив продають або здають у фінансову оренду, або він більше не буде використовуватись та від його продажу не очікується ніяких майбутніх економічних вигод (актив списується). 

Прибуток/збиток від вибуття = Net disposal proceeds — Балансова вартість активу 

Сума виногороди, яка буде включатись в gain/losses, визначається IFRS 15.

Якщо після продажу ІН є якісь зобов’язання, їх потрібно обліковувати згідно IAS 37 після вибуття активу.

Будь-яка оплата від третьої сторони по активу, який був списаний, знецінений, загублений чи переданий, визнається в P&L, коли така оплата (compensation) фактично отримана. (IAS 40.72)

 

Знецінення інвестиційної нерухомості / зменшення корисності інвестиційної нерухомості визнається згідно IAS 36.

ВЛАСНИКИ ІНВЕСТИЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ
IAS 40.74  Розкривають інформацію про операції з інвестиційною нерухомістю відповідно до IAS 40 та IFRS 16 (в частині розкриття щодо договорів лізингу, які він заключив)(IFRS 16.89-92, 95-97). А саме:

  • яка модель застосовується: по справедливій вартості (FV) чи по собівартості придбання (cost);
  • критерії визнання як інвестиційна нерухомість (якщо важко відрізнити від нерухомості для власного використання чи нерухомості, зайнятої власником) (IAS 40.75c);
  • наскільки справедлива вартість інвестиційної нерухомості базується на оцінці незалежного оцінщика (independent valuer). Якщо така оцінка оцінщиком не здійснювалась, цей факт розкривається;
  • визнання в P&L: дохід від здачі в оренду (rental income), прямі операційні витрати (ремонти) (repairs and maintenance), які не генерували дохід від оренди протягом звітного періоду;
  • кумулятивну зміну справедливої вартості, визнаної в P&L при продажі інвестиційної нерухомості (IAS 40.32C);
  • наявність та суми обмежень щодо реалізації інвестиційної нерухомості та можливості отримання грошей при вибутті;
  • договірні зобов’язання купити, побудувати чи добудувати інвестиційну нерухомість. 

 

При використанні FV model, підприємство має розкривати рух за звітний період (reconciliation):

Балансова вартість інвестиційної нерухомості на початок року та на кінець з вказаними:
надходженнями (additions), вказуючи окремими рядками придбання, капіталізацію, придбання через об’єднання бізнесу
активи на продаж
чисті прибутки/збитки від зміни FV
вплив переведення у валюту презентації
переведення із запасів та в запаси
інші зміни.
А також, опис інвестиційної нерухомості / пояснення, чому FV не може бути надійно оцінена. (IAS 40.78).

При використанні Cost model, підприємство додатково до вимог IAS 40.75 розкриває:

  • методи амортизації (IAS 16.60-62A; IFRS 16.31)
  • строк корисного використання або норми амортизації (IAS 16.6, 50, 51, 55-59, IFRS 16.32)
  • балансову вартість (gross carrying amount) та накопичену амортизацію (разом зі збитками від зменшення корисності) на початок та на кінець звітного періоду
  • рух за звітний період: на початок та на кінець періоду звідображенням в окремих статтях рух за звітни період як вимагає IAS 40.79.d).

 


ОРЕНДА ІНВЕСТИЦІЙНОЇ НЕРУХОМОСТІ У ФОРМІ ПРАВА КОРИСТУВАННЯ АКТИВОМ

IAS 40.74 Розкриває інформацію згідно IFRS 16.51-60, а також згідно IFRS 16.89-92, 95-97 для операційної оренди.

Дохід від оренди відображається у звіті про прибутки та збитки в складі інших операційних доходів.
Наступні витрати капіталізуються тільки тоді, коли існує висока ймовірність того, що підприємство отримає пов’язані з ними економічні вигоди, і що їх вартість може бути достовірно оцінена.
Всі інші витрати (на ремонт та обслуговування) визнаються як витрати періоду.


РОЗКРИВАЄМО В КОНСОЛІДОВАНІЙ ТА ОКРЕМІЙ ФІНАНСОВІЙ ЗВІТНОСТІ

 + ЯК ПРАВИЛЬНО КЛАСИФІКУВАТИ, ЩОБ НЕ РОБИТИ ПОДВІЙНУ РОБОТУ

Для розкриття у консолідованій фінансовій звітності: потрібно оцінювати з точки зору групи в цілому як єдиного звітуючого підприємства.

Tricky! Може бути різниця в класифікації у окремій фінансовій звітності. Це призведе до додаткових витрат на подвійну роботу (для цілей консолідованої та окремої фінзвітності). Наприклад, материнська компанія здає офіс своїй дочірній компанії, в офісі сидить персонал дочки. У материнської компанії є договір оренди з дочкою, тому в окремій звітності — це ІН. В консолідованій звітності офіс є основним засобом, оскільки використовується для здійснення основної діяльності групи як власника.

NB !!! Описаний підхід не може бути застосовуваний до об’єктів нерухомості, які передані в оренду асоційованим чи підприємствам спільної діяльності.

Якщо материнська компанія здає обєкт нерухомості в оренду своєму асоційованому підприємству, то цей обєкт буде класифіковано як ІН у окремій та консолідованій звітностях материнської компанії (IAS 27.4).

Tricky! Підприємства у групі здають приміщення/об’єкти одне одному (пов’язаним сторонам) не по комерційній ціні. Як класифікувати?
Визнаємо як ІН за умови, що відповідний актив відповідає критерія інвестиційної нерухомості. Вартість оренди не має значення. Зв’язок з пов’язаними сторонами розкривається у відповідній примітці Операції з пов’язаними сторонами.

Якщо об’єкт оренди використовується персоналом підприємства, а значить, використовується самим власником. Тобто, це основний засіб для ведення основної діяльності. До того ж, якщо це ключовий керівний персонал, то відповідне розкриття робиться в примітці по пов’язаних сторонах (IAS 40.8, 9c, 15).

Ref: IAS 40.15, B21-B24; 74-79.

IFRS 16 та IFRS 15

IAS 40.84B An entity apply IFRS 16, and its related amendments to this Standard, for the first time shall apply the transition requirements in Appendix C of IFRS 16 to its investment property held as a right-of-use asset.

IAS 40.85F Після випуску IFRS 16 у січні 2016 року внесено зміни у визначення інвестиційної нерухомості: інвестиційною нерухомістю є не лише власна нерухомість, яка здається в оренду, але і нерухомість, яка є у орендаря як право користування активом (property held by a lessee as a right-of-use asset).

IFRS 16 змінив параграфи 5, 7, 8, 9, 16, 20, 30, 41, 50, 53, 53A, 54, 56, 60, 61, 62, 67, 69, 74, 75, 77 та 78, додав параграфи 19A, 29A, 40A, 84B, видалив параграфи 3, 6, 25, 26 and 34. Підприємства повинні застосовувати ці зміни з початком застосування IFRS 16.

IFRS 15 змінив параграфи 3b, 9, 67, 70. Підприємства повинні застосовувати ці зміни з початком застосування IFRS 15.


Кожна секція в bEXPERT постійно оновлюється. Ми вносимо інформацію, яка допоможе Вам на практиці.
Якщо Ви не знайшли відповіді на своє питання по даній секції, напишіть нам на www.www.stakeholder.com.ua@outlook.com або в чаті.

Ми працюємо над прикладами до секцій, які будуть у форматі Excel.

Оновлення відбуваються протягом всього періоду підписки.
Вартість підписки зростатиме зі збільшенням інформації в bEXPERT та у платних публікаціях.

Облік, звітність, аудит — це мистецтво та основа для прийняття рішень.

Ми хочемо допомогти Вам витрачати свій робочий час ефективно.

Спростіть собі роботу! Залиште час для себе!

Роздрукувати цю статтю Роздрукувати цю статтю

Коментарів немає

Залишити відгук

Пошук